Suprema Corte avala por unanimidad la constitucionalidad del tope a rentas en CDMX
Este miércoles, el Pleno de la Suprema Corte de Justicia de la Nación (SCJN) avaló por unanimidad la constitucionalidad de la reforma al Código Civil de la Ciudad de México que establece que el incremento anual de las rentas de casa habitación no puede superar la inflación del año previo.
La decisión ocurrió al resolverse el amparo en revisión 546/2025, en un proyecto a cargo de la ponencia del ministro presidente Hugo Aguilar.
El debate se originó a partir de un juicio de amparo promovido por una empresa dedicada al arrendamiento de vivienda, que impugnó la reforma publicada en la Gaceta Oficial capitalina el 28 de agosto de 2024, mediante la cual se modificaron los artículos 2448 D y 2448 F del Código Civil.
Aquella iniciativa —enviada por el entonces jefe de Gobierno, Martí Batres— buscó frenar el crecimiento desmedido del precio de alquiler de vivienda, un fenómeno que, de acuerdo con la exposición de motivos legislativa, había sido impulsado por presiones inmobiliarias, gentrificación y rezagos en la regulación.
El proyecto del ministro Aguilar
Durante su exposición del proyecto, el ministro Aguilar recordó que la reforma de 2024 estableció un límite anual al incremento de la renta de inmuebles destinados a casa habitación, de modo que no puede ser mayor a la inflación del año anterior, así como la obligación de registrar digitalmente los contratos de arrendamiento.
Aguilar señaló que el fin perseguido por el Congreso capitalino es constitucionalmente legítimo, pues busca “asegurar la accesibilidad a la vivienda en arrendamiento y evitar aumentos desproporcionados que generen desplazamiento residencial por la gentrificación”.
Para sustentar su posición, apuntó que la medida encuentra apoyo en el artículo 4º constitucional, así como en la Observación General 4 del Comité de Derechos Económicos, Sociales y Culturales de la ONU, que recomienda a los Estados “adoptar medidas para proteger a los inquilinos frente a los aumentos excesivos de las rentas que comprometan la satisfacción de otras necesidades básicas”.
El ministro enfatizó que la regulación responde a un objetivo de justicia social, pues reconoce que el acceso a la vivienda “no puede quedar exclusivamente sujeto a dinámicas de mercado, que en contextos de alta presión inmobiliaria generan expulsión y profundizan desigualdades urbanas”.
Aguilar añadió que el límite no afecta la libertad contractual, ya que “las partes conservan plena autonomía para pactar el monto inicial de la renta” y no existe fijación de precios, sino únicamente un control sobre el ritmo anual de incremento.
En conclusión, afirmó: “El tope no despoja al arrendador de los frutos civiles de su propiedad, sino que preserva el valor real de la renta originalmente pactada, evitando que el aumento se convierta en un mecanismo de presión económica que haga imposible la permanencia del arrendatario en su vivienda”.
La discusión pendiente sobre el artículo 2448 F
Aunque el proyecto también planteaba declarar constitucional el artículo 2448 F, referente al registro digital de contratos de arrendamiento, la votación sobre este punto fue aplazada para la próxima sesión del Pleno, ante los cuestionamientos de varios ministros sobre posibles afectaciones a la protección de datos personales.
Aguilar explicó que el registro tiene como finalidad “recopilar información para el seguimiento de los incrementos de renta y el diseño o ajuste de políticas públicas en materia de vivienda”, y que no vulnera la privacidad debido a que no es público, opera únicamente con fines estadísticos y se encuentra sujeto a la legislación de transparencia y protección de datos personales.
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Lenia y Martí Batres celebran la decisión
Tras el fallo, la ministra Lenia Batres difundió un comunicado en el que celebró la decisión y destacó la función social de la norma. Subrayó: “Voté a favor de la propuesta, porque esa norma ayuda a garantizar el acceso a la vivienda, derecho humano protegido por la Constitución que se ve amenazado por la falta de control en los costos causada por el desplazamiento de la población o gentrificación”.
Recordó además que en dos décadas “el costo del suelo en la Ciudad de México se ha incrementado 800%”, y que la limitación aprobada por la Corte “asegura una ganancia justa para los propietarios de vivienda en renta y, al mismo tiempo, a quienes tienen que vivir en inmuebles de alquiler”.
Asimismo, su hermano, Martí Batres, actual director del ISSSTE y ex jefe de Gobierno capitalino —quien impulsó la reforma de 2024 que dio origen al decreto impugnado—, publicó en la red social X: “Nos congratulamos por esta importante decisión en favor de la economía familiar y del derecho a la vivienda”.
Origen legislativo de la reforma
La reforma que dio lugar al litigio fue aprobada por el Congreso de la Ciudad de México el 22 de agosto de 2024, con 57 votos a favor, a partir de una iniciativa enviada por el entonces jefe de Gobierno, Martí Batres Guadarrama. El objetivo era “evitar el aumento desmedido en las rentas de inmuebles usados para vivienda”, y modificar tanto el Código Civil como la Ley de Vivienda.
La nueva redacción del artículo 2448 D estableció: “El incremento de la renta nunca será mayor a la inflación reportada por el Banco de México en el año anterior”. En ese momento, el artículo permitía aumentos de hasta 10% anual, lo que superaba con amplitud la inflación promedio de la década previa, de 4.69%.
El paquete de reformas incluyó además la creación del registro digital de contratos de arrendamiento, previsto en el artículo 2448 F, cuya constitucionalidad aún está pendiente de votación en la SCJN.
La aprobación legislativa contó con el voto de la oposición, aunque con reservas. La diputada Gabriela Salido, del PAN, sostuvo que se trataba de “un paliativo” y que las reformas eran “cosméticas”, mientras que el diputado Royfid Torres, de Movimiento Ciudadano, advirtió que la medida era apenas “un pequeño paliativo al gran problema” de la vivienda en la capital.
