¿Qué es el ISAI y cómo este impuesto podría ayudar a controlar la gentrificación?
Para entender mejor
Aunque se trata de una contribución de la cual se habla poco, el Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI) es un gravamen que todas las personas físicas y morales deben pagar al adquirir una vivienda, inmueble o propiedad. En algunos casos es una de las principales fuentes de ingreso de los municipios de México, sin embargo, la falta de uniformidad en las legislaciones ha hecho que sea cobrado de forma desigual y sin mecanismos de transparencia.
“Investigamos cuánto recaudaron 54 ciudades del país por este impuesto del 2021 al 2023 y lo primero que nos llamó la atención es que este diseño del impuesto es muy diferente en las ciudades (…) por ejemplo, en Guadalajara por una vivienda de 1.5 millones pagas 40 mil pesos; en Mérida, 44 mil; en la Ciudad de México, 60 mil; y en Querétaro, 82 mil”, explicó Luis Javier Moreno, uno de los autores del estudio ISAI Una herramienta fiscal para financiar nuestro derecho a la vivienda y el derecho a la ciudad.
Cada municipio establece en su Ley de Ingresos y reglamentos fiscales cómo se cobrará este impuesto tomando en cuenta tres elementos: los rangos de valor de los inmuebles, una cuota fija asociada al rango y una tasa o factor que se aplica al excedente del valor mínimo del rango.
A nivel municipal las capacidades recaudatorias son muy diferentes. Hay ciudades como Apodaca, General Escobedo, Querétaro, San Luis Potosí y Tijuana que entre 2021 y 2023 recaudaron, en promedio, más por ISAI que por Impuesto Predial.
Una primera aproximación a los datos de 2024, apunta a que Querétaro y Tijuana volvieron a registrar mayores ingresos por ISAI que por predial.
Otra de las desigualdades que se presentan con el cobro es que en estados como Querétaro las personas que heredan una vivienda o terreno deben pagar ISAI. Caso contrario a Mérida, en donde si una persona hereda uno o 100 predios, no paga este impuesto.
En tanto, en Guadalajara se aplica una tasa cero cuando los predios son heredados entre cónyuges o familiares en línea recta ascendente o descendente hasta el segundo grado, siempre que el valor de cada predio no supere los 1.7 millones de pesos y que el total del patrimonio heredado dentro del municipio no exceda los 5 millones.
“No es posible que haya municipios donde heredes un emporio inmobiliario y no pagues nada y municipios donde heredes una pequeña casa de interés social y aunque vayas a vivir ahí y sea parte fundamental de tu patrimonio, tengas que pagar”, reprochó Moreno.
Aunque las ciudades podrían cobrar mejor para evitar la acumulación de bienes y frenar el fenómeno de la gentrificación en distintas ciudades, muchas veces no lo hacen por temor a las consecuencias en su popularidad y a los efectos electorales.
“La diversidad con la que se está regulando este impuesto en los municipios llama mucho la atención y pone el foco para que se regule de manera adecuada. Apostamos a que se regule de manera progresiva”, explicó Moreno.
“Es decir, que el impuesto sea mucho más costoso para las personas que tienen muchas viviendas, que están acaparando vivienda, y que genere incentivos a las personas que no tenemos ninguna casa y que algún día nos imaginamos adquiriendo una”, agregó.
Pero no solo eso, pues durante el trabajo hecho por Política Colectiva e Indesign los investigadores advirtieron que hay cuatro estados que además del ISAI te cobran un porcentaje si tú vendes tu propiedad. Un recurso que entra directamente a las tesorerías estatales.
“Identificamos Chihuahua, Guanajuato y Quintana Roo en donde si tú vendes una casa debes pagar 5 % de la venta al estado; y en San Luis Potosí pagas el 3 % de la venta. Es un impuesto que solo aplica si eres persona física, porque si eres persona moral no pagas”, advirtió Moreno.
Buscando respuestas a esta situación, el grupo de investigadores encontró que por los 2000 se suscitó un debate en el Congreso de la Unión en el que se excluyó a las personas morales de esta obligación para que no pagaran un doble impuesto.
“Nos parece bastante ilógico porque las personas físicas también están pagando una doble tributación”, subrayó.
“Proponemos que todas las personas físicas y morales paguen este impuesto del 5 o el 3 % por la venta y que después tenga un margen de deducibilidad en los impuestos federales”.
El ISAI, contra la gentrificación
Dada la poca homogeneidad que hay en el país para cobrar el ISAI, los autores del estudio proponen una serie de medidas que ayudarían a que esta recaudación sea más justa, los ingresos sean aplicados en beneficio de la comunidad y que se convierta en una herramienta contra la gentrificación que viven algunas ciudades.
La propuesta radica en el establecimiento de tasas diferenciadas en zonas de gentrificación, es decir, que lo que se cobre sea mayor y con ello evitar que las personas sean expulsadas de sus colonias.
Los recursos adicionales generados por estas tasas diferenciadas podrían destinarse a programas que protejan el derecho a la vivienda de los residentes originales, como exenciones para vivienda social en zonas céntricas con acceso a servicios y empleo.
“El ISAI, con un diseño adecuado y progresivo, puede ser utilizado para desincentivar la especulación inmobiliaria en zonas vulnerables a la gentrificación y para generar recursos que financien políticas de acceso a la vivienda y protección de los residentes originales”, se lee en el documento.
Te puede interesar: ¿La vivienda sería más accesible con la iniciativa de AMLO? Sí, aunque sólo para quienes tienen trabajo formal
De acuerdo con el estudio elaborado por especialistas del Colegio de Urbanistas de México (ECUM) denominado “La crisis silenciada de la vivienda en la CDMX: causas y consecuencias de la gentrificación”, la gentrificación en la CDMX que comenzó desplazando a las clases bajas y medias bajas, ahora también alcanza a sectores medios.
Colonias como la Roma Norte, Condesa, Juárez y Narvarte se convirtieron en territorios inaccesibles en donde las rentas alcanzan los 44 mil pesos mensuales, mientras la construcción de vivienda cae en picada: de 20 mil unidades en 2018 a apenas 2 mil en 2025.
“La demanda real es de 70 mil viviendas al año en la capital y 350 mil en la zona metropolitana, pero hoy se cubre apenas el 1 %”, se expone.
Impuestos transparentes
Los recursos obtenidos por concepto de ISAI entran de forma directa a las tesorerías estatales, por lo que no es posible saber su destino final y aunque las autoridades argumentan que se destinan a la mejora de los servicios públicos, no hay forma de confirmarlo.
Así, se propone que una parte de lo recaudado por el ISAI sea etiquetado obligatoriamente para financiar programas integrales de acceso a la vivienda, así como inversiones en ordenamiento territorial, servicios públicos urbanos y movilidad.
Al etiquetar estos fondos, se generaría un incentivo directo para que los municipios mejoren su eficiencia recaudatoria y asegurar que esos recursos regresen a la ciudadanía en forma de infraestructura y políticas de vivienda.
Y es que la falta de transparencia, la discrecionalidad y la ineficacia del gasto son críticas recurrentes sobre el mal uso del dinero público.
“El llamado a los gobiernos locales es identificar muy bien cuánto ingreso están teniendo las ciudades por concepto de viviendas, dígase predial e ISAI, y cuánto en realidad se está invirtiendo para promover la vivienda social o para promover el derecho a la ciudad entendido como servicios públicos para todas las colonias, para todas las personas”, planteó Moreno.
Relacionado
Washington aumenta la presión a Cuba tras la captura de Nicolás Maduro en Caracas a principios de enero.
El presidente de Estados Unidos, Donald Trump, amenazó el jueves con imponer aranceles a los países que suministren petróleo a Cuba, una vuelta de tuerca más en su campaña de presión contra el gobierno comunista de la isla.
La medida, autorizada por una orden ejecutiva en la que Trump declaró la existencia de una emergencia nacional, no especificó ninguna tasa arancelaria ni señaló específicamente a ningún país.
La orden ejecutiva lleva por título “Haciendo frente a las amenazas del Gobierno de Cuba a Estados Unidos” y declara una emergencia nacional debido a “las políticas, prácticas y acciones del Gobierno de Cuba” que, según la orden, “constituyen una amenaza extraordinaria e inusual” para Estados Unidos.
El ministro de Relaciones Exteriores de Cuba, Bruno Rodríguez, condenó enérgicamente la medida de Trump catalogándola de una “nueva escalada de EE.UU. contra Cuba” y desestimó las acusaciones del presidente estadounidense como “una larga lista de mentiras (…) que pretenden presentar a Cuba como una amenaza que no es”.
En su cuenta de X Rodríguez escribió que Washington “intenta someter a su dictado, despojar de sus recursos, mutilar su soberanía y privar de su independencia” a los pueblos de lo que llamó “Nuestra América”.
México se ha convertido en el principal suministrador de petróleo a Cuba luego de que los envíos desde Venezuela se suspendieran tras la intervención militar estadounidense en ese país y la captura de su presidente, Nicolás Maduro.
La presidenta mexicana, Claudia Sheinbaum, ha explicado que su país hace dos tipos de envíos de crudo a la isla: de ayuda humanitaria y por contratos entre Pemex, la petrolera mexicana, y el gobierno cubano.
El anuncio de Trump parece indicar un recrudecimiento de la presión de Washington a La Habana iniciada tras la captura de Nicolás Maduro por fuerzas estadounidenses en un ataque relámpago en Caracas a principios de este mes.
Trump ha hablado repetidamente de la necesidad de actuar contra los líderes del gobierno cubano.
Esta semana dijo que “Cuba va a colapsar muy pronto”, y se felicitó porque Venezuela, el principal proveedor de petróleo de la isla antes de la caída de Maduro, no ha enviado recientemente petróleo ni dinero a Cuba.
Trump declara tener como objetivo que el gobierno cubano responda por su “apoyo a actores hostiles, el terrorismo y la inestabilidad regional que ponen en peligro la seguridad y la política exterior estadounidenses”.
Washington acusa a Cuba de desestabilizar la región y colaborar con potencias rivales como Rusia y China, y “grupos terroristas como Hezbolá y Hamás”, a los que daría “refugio seguro”.
Como respuesta, la orden abre la puerta a la imposición de aranceles a los productos procedentes de cualquier país que suministre “directa o indirectamente” petróleo a Cuba.
La nueva orden ejecutiva supone otro ejemplo del uso de las amenazas arancelarias como una herramienta de política exterior de la que Trump ha hecho gala desde que regresó a la Casa Blanca en enero del año pasado.
Trump planteó en unas recientes declaraciones la posibilidad de un acuerdo entre Washington y La Habana, pero el presidente de Cuba, Miguel Díaz-Canel, rechazó tal posibilidad, acusando a Estados Unidos de falta de autoridad moral.
“Chantaje y extorsión”
El canciller cubano añadió en sus redes sociales que “EE.UU. recurre también al chantaje y la extorsión, para tratar de que otros países se sumen a su universalmente condenada política de bloqueo contra Cuba”.
Terminó denunciando el “brutal” embargo económico de 65 años de EE.UU. contra la isla, el “más prolongado y cruel bloqueo económico jamás aplicado contra toda una nación y al que ahora se promete someter a condiciones de vida extremas”.
Con respecto a esas condiciones “extremas”, el presidente de la agencia estatal cubana Prensa Latina, Jorge Legañoa, escribió con anterioridad que el efecto de los propuestos aranceles de Trump “sería paralizar la generación eléctrica, el transporte, la producción industrial, la producción agrícola, la disponibilidad de los servicios de salud, el abasto de agua,… en resumen, todas las esferas de la vida”.
Legañoa acusó a Estados Unidos de querer “asfixiar” a Cuba y tratar de buscar un “genocidio”.
En realidad, el país ya atraviesa un debilitante “período especial”, con dificultades para garantizar el suministro de alimentos y productos básicos a la población, golpeada a diario por cortes de electricidad de varias horas.
Según un informe publicado en el diario Financial Times, no está muy lejos de empezar a sentir las consecuencias de las nuevas restricciones.
“Cuba solo tiene suficiente petróleo para durar entre 15 y 20 días con los niveles actuales de demanda y producción interna”, escribió el diario en su edición del jueves citando datos de la firma Kpler.
El diario añadió que “su último proveedor restante, México, pareciera cancelar un envío mientras que Estados Unidos bloqueó las entregas desde Venezuela”, refiriéndose a una interrupción temporal de un embarque de petróleo a Cuba hace unos días.
Sin embargo, la presidenta de México, Claudia Sheinbaum, manifestó ambigüedad al decir que la pausa fue a causa de las fluctuaciones generales del suministro y no de la presión ejercida por EE.UU.
“Es una decisión soberana”, señaló Sheinbaum en su conferencia de prensa diaria del miércoles. “(La) decisión de México de vender o dar por razones humanitarias a Cuba petróleo, tiene que ver también con una decisión soberana que ha venido desde hace muchos años, no es reciente”
Haz clic aquí para leer más historias de BBC News Mundo.
Suscríbete aquí a nuestro nuevo newsletter para recibir cada viernes una selección de nuestro mejor contenido de la semana.
Y recuerda que puedes recibir notificaciones en nuestra app. Descarga la última versión y actívalas.
