Las reformas de vivienda de Martí Batres: un analgésico para el dolor de realidad
El pasado jueves 22 de agosto, el Congreso capitalino aprobó una serie de reformas impulsadas por el jefe de gobierno, Martí Batres, que pretenden promover y garantizar un acceso más justo a la vivienda. Se trata de una respuesta ante un problema que históricamente ha afectado a la ciudad por distintas razones.
En el presente, las motivaciones más preocupantes a partir de las cuales deben discutirse tales reformas se ubican en la demanda de vivienda insatisfecha, el incremento de los alquileres, la violación reiterada de los usos de suelo, la corrupción ligada a los grandes proyectos inmobiliarios, la inmigración de trabajadores digitales, la escasez y el deterioro de los recursos naturales, etc. Estas y otras variables deben considerarse al momento de implementar políticas que busquen cerrar la brecha de desigualdad que impide el acceso a la vivienda a la mayoría de la población capitalina.
La Ciudad de México es la segunda ciudad con el costo del alquiler más alto en latinoamérica, solo por detrás de Buenos Aires. De acuerdo con cifras de la Encuesta Nacional de Ingresos y Gastos de los Hogares (ENIGH) y el Instituto de Estudios sobre la Desigualdad (Indesig) anteriores a la pandemia de COVID 19, 26 % de los habitantes de la Ciudad de México rentaba una vivienda, el segundo mayor porcentaje del país, después de Quintana Roo.
En este sentido, del decil I -es decir, la población con menores ingresos de la Ciudad- 49 % paga alquiler y destina 44 % de sus ingresos para satisfacer este rubro. Mientras que del decil X, el estrato que percibe más ingresos, el porcentaje se reduce al 20 % y 13 %, respectivamente. Esto coincide con la Encuesta Nacional de Vivienda (ENVI) 2020, según la cual la razón principal por la que 46 % de los capitalinos dijo preferir la renta del inmueble antes que su compra, es que “no tiene acceso a crédito o no tiene recursos”.
Es en este contexto y a partir de estas motivaciones, que el presente texto busca hacer un análisis de dichas reformas en lo relativo a los límites y alcances que enfrenta el gobierno al momento de implementarlas, a saber, de regular la propiedad privada y garantizar la vivienda digna sin violentar la propiedad social.
El carácter constitucional de las reformas no es suficiente
El paquete de reformas enviado por el gobernante capitalino en julio pasado y aprobado hace unos días, consiste en una reforma al artículo 1 de la Ley de Vivienda para la Ciudad de México, al que se añade la fracción XVII, y otra al 59, de modo que se establezcan “políticas públicas que impulsen la producción de vivienda en arrendamiento por parte del Gobierno capitalino, en beneficio de la población con menores ingresos”; dos adiciones al Código Civil del Distrito Federal, que fijan un nuevo tope a las rentas, no superior a la inflación reportada por el Banco de México en el año anterior, y una tercera, al artículo 27 de la Constitución Política de la Ciudad de México, que consiste en reconocer la propiedad social en la capital e incorporarla junto con las ya existentes, pública y privada.
A manera de preámbulo del presente análisis, cabe preguntarse: ¿se trata de verdaderas reformas, es decir, “alteraciones encaminadas a restablecer [la constitución política, en este caso capitalina y federal,] en sus principios originales”? 1 De ser así, ¿qué implicaciones políticas y sociales tendrá cada una de estas modificaciones?
Primeramente, la introducción del concepto de propiedad social tiene como objetivo homologar el artículo 27 constitucional local con el federal. Sin embargo, no queda clara la actualidad que pueda tener su aplicación, dado que desde la reforma agraria de 1992, la propiedad social, también conocida como agraria, colectiva o comunal, ha ido perdiendo gradualmente su esencia político-jurídica adquirida en 1917, que se halla condensada en seis características: inalienable, imprescriptible, intransmisible, inembargable, indivisible e inconvertible. 2
En la actualidad, el único rasgo que permite seguir identificando a la propiedad ejidal por su carácter originario es su imprescriptibilidad, el cual permite al colectivo en cuestión la posibilidad de mantener el derecho sobre la tierra de manera imperecedera, derecho que recae común y originariamente en los pueblos indígenas. Dicha reforma hizo desaparecer abruptamente el resto de sus atributos, concediendo completa libertad a las asambleas ejidales para disponer de la titularidad de la tierra y su destino, próximo a los intereses de las empresas que recién incursionaban en el campo, “convirtiéndola en una propiedad privada en dominio moderado”. 3
Ciertamente, la disolución del régimen de propiedad social es un problema manifiesto que no escapa a la Ciudad de México. Desde hace años se ha registrado la pérdida de zonas boscosas de gran envergadura, catalogadas como suelo de conservación, en las alcaldías de Milpa Alta, Tlalpan y Magdalena Contreras.
A pesar de que el gobierno capitalino reconoció recientemente el tipo de propiedad comunal, un legado genuino de la Revolución Mexicana, el Plan General de Desarrollo (PGD) y el Programa General de Ordenamiento Territorial (PGOT), propuestos por la exjefa de gobierno, Claudia Sheinbaum, en 2023, ponen de manifiesto la urgencia del gobierno local por satisfacer la creciente demanda de vivienda de interés social, incluso si esto implica poner en segundo término la salvaguarda de los bienes y recursos naturales de la Nación, así como de la propiedad social, encomendada a sus pueblos originarios. Ambas iniciativas tenían como particular urbanizar zonas de uso de suelo forestal, agrícola y ganadero que sustentan la vida y la identidad de pueblos, comunidades y ejidos, al mismo tiempo que suministran una cantidad esencial de recursos naturales para la urbe.
De suerte que este escenario plantea la difícil tarea gubernamental de evitar la confrontación y contradicción entre tres de las nuevas reformas: la realizada al artículo 27 de la constitución local con las atingentes a los artículos 1 y 59 de la Ley de Vivienda, que puede resumirse en el dilema previamente suscitado: la conservación de los recursos naturales y los pueblos originarios de la nación, frente a la impostergable necesidad de cubrir la demanda, en palabras de Batres, de “vivienda en arrendamiento asequible, mediante esquemas y programas dirigidos a la población vulnerable, en situación de pobreza y de menores ingresos”.
Si bien la misma Constitución hace eco de este fundamento en tanto reconoce en su artículo 4° que “toda familia tiene derecho a disfrutar de vivienda digna y decorosa”, no podemos ignorar que en su artículo 27 constitucional concede a la Nación, a través de su gobierno, el derecho a “regular, en beneficio social (…) una distribución equitativa de la riqueza pública”.
En consecuencia, la concesión de la propiedad pública, que corresponde “originariamente a la Nación”, para fines sociales o privados, no puede pasar por alto que debe darse en beneficio de toda la población (o cuando menos sin efectos que puedan perjudicarla o menguar dicho patrimonio, el cual es un requisito imprescindible para que ésta pueda vivir feliz y dignamente) y en razón de una distribución equitativa, algo más que lejano de los principios propuestos en el PGD y el PGOT por las últimas administraciones capitalinas, que hacen de la vida colectiva algo inviable a futuro.
Más gazapos de las reformas
Que al gobierno le corresponda regular el mercado de la renta de propiedades en la Ciudad de México es algo inobjetable. Sin embargo, esto no es lo que sucede realmente en el mercado inmobiliario de la CDMX, en donde la variable que prima para el establecimiento de los precios es la oferta y la demanda. Hecho al que hay que sumar otro más: se trata de un mercado del que se tienen escasos registros oficiales sobre los contratos celebrados entre arrendadores y arrendatarios, debido, entre otras cosas, a la falta de incentivos fiscales y legales que esto presupone para los primeros, en quienes recae finalmente la responsabilidad del registro.
En cuanto al nuevo tope a las rentas no mayor a la inflación registrada el año anterior, que se ha implementado con la reforma al Código Civil, no es una medida que por sí sola vaya a poder limitar el creciente aumento del precio de los arrendamientos de la Ciudad de México; ciertamente, antes que ser resolutiva, apunta a ser una salida paliativa a problemas políticos y sociales de mayor envergadura, tales como:
1. La dolarización del mercado y los trabajadores nómadas. A partir de la pandemia de COVID 19 el trabajo a distancia pasó de ser una medida extraordinaria a una situación permanente. Esto provocó que los horarios y lugares de trabajo en todo el mundo se flexibilizaran, a tal grado que muchos de ellos abrieron la posibilidad de viajar constantemente y radicar en otro país. México ha resultado ser el país destino más atractivo de latinoamérica (y el segundo del continente, solo detrás de Estados Unidos) para los trabajadores nómadas del mundo.
La cifra antes y después de la pandemia se ha triplicado. Más aún, se trata de trabajadores que entran y salen del país en condición de turistas, pasando inadvertidos para el fisco y el registro de vivienda. Si bien esto se ha traducido en un incremento del turismo y el ingreso de divisas, a la par ha alentado a que la economía informal del sector inmobiliario se mantenga.
Por otro lado, este mismo fenómeno ha fortalecido la desigualdad existente al momento de acceder a una vivienda, principalmente en las alcaldías del poniente, centro y centro sur: Cuajimalpa, Miguel Hidalgo, Álvaro Obregón, Cuauhtémoc, Benito Juárez y Coyoacán. Esto en virtud de que la mayoría de los nómadas digitales perciben ingresos en euros o dólares y gastan en pesos, colocándolos con un poder de compra y renta casi veinte veces mayor a los capitalinos.
La respuesta del mercado ha sido, desde hace varios años, por esta y otras razones, la de dolarizarse. Al mismo tiempo, en los casos más drásticos, las rentas, que terminan por imponerse por la fuerza del mercado, aumentan estrepitosamente, al grado de duplicar su precio de antaño, provocando con ello un desplazamiento inevitable de habitantes que por años, incluso décadas, habían ocupado dichas casas y edificios habitacionales.
2. Airbnbificación. El incremento del turismo y la llegada de la empresa de servicios de alojamiento Airbnb a México han sido variables de peso que han modificado el comportamiento del mercado de vivienda. Los propietarios se encuentran más convencidos de poder maximizar sus ganancias anunciando la renta de sus propiedades o parte de ellas en la plataforma de la compañía estadounidense.
Desde luego, esto también ha impactado directamente en la oferta de precios razonables bajo un esquema que se encuentre regulado y protegido por la ley, ya que -recordemos- hasta el momento la modalidad de arrendamiento a corto plazo de Airbnb es ilegal por no contar con ninguno de estos requisitos.
Este fenómeno, conocido como airbnbification o gentrificación por Airbnb, es un fenómeno que se ha presentado en varias de las ciudades más turísticas del mundo: Nueva York, Barcelona, Lisboa, Berlín, Ámsterdam, Florencia, París, Montreal, Quebec, Vancouver, Edimburgo y Londres. Todas ellas han implementado diversas políticas de carácter restrictivo para limitar el crecimiento de este nuevo tipo de gentrificación que encarece la vivienda a largo plazo, al mismo tiempo que desplaza la vida local que tiene lugar por medio de sus habitantes. Paradójicamente, es el turismo desregulado el que, al empujar hacia la periferia los elementos tradicionales de la zona céntrica, elimina aquello que en principio le brindaba a la ciudad un atractivo turístico.
3. Aumento de la plusvalía. Un elemento que no podemos dejar de considerar es el aumento desorbitado de la plusvalía en las colonias de mayor demanda de la ciudad. La ubicación, la seguridad, la accesibilidad a los servicios públicos, la cercanía de los lugares de trabajo y escuelas, así como los sitios de recreación y entretenimiento son factores determinantes al momento de elegir una vivienda para el ciudadano promedio. Por lo tanto, no es extraño que en una urbe altamente centrificada como la Ciudad de México, la plusvalía se concentre en unos cuantos focos geográficos, haciendo que los predios en estas zonas sean altamente deseados, no obstante que sus precios sean prácticamente inaccesibles para el grueso de la población.
4. Corrupción inmobiliaria. Mientras que el aumento de la plusvalía se presenta como un obstáculo para las masas, ha sido una oportunidad de oro para unos cuantos políticos y empresas inmobiliarias que no han reparado en especular con nuevos proyectos en las zonas de mayor demanda.
El crecimiento vertical se ha vuelto una realidad en ubicaciones como Santa Fe, Polanco y sus alrededores, siendo aún más notable el caso de la alcaldía Benito Juárez, en donde la expansión inmobiliaria de plazas comerciales y edificios habitacionales, completamente desenfrenada, fuera de toda normativa de uso de suelo y sin ninguna clase de proyecto urbano sostenible que la justifique, se ha vuelto la norma que día a día se impone sobre el paisaje urbano.
Así pues, los nuevos complejos y megaproyectos inmobiliarios han contribuido a generar más problemas de los que resuelven: redes de corrupción, aumento del impuesto predial, escasez de recursos e incremento del hacinamiento y el tráfico vial.
5. Economía informal. A pesar de que la iniciativa de ley contempla un registro digital de contratos de arrendamiento en el que el arrendador tendrá la obligación de registrar el contrato en un lapso no mayor a treinta días, parece ignorar las dificultades que esto presupone en particular, ya que en muchos casos los contratos son apalabrados, subarrendados o se dan en calidad de préstamo por algún familiar o conocido, mientras que la mayoría de los propietarios se resiste a incorporarse al régimen fiscal por concepto de renta de inmuebles. Al respecto, se sabe que, de acuerdo con la ENVI 2020, de las 5.8 millones de viviendas que son rentadas en México, solo 54 % manejan un contrato de renta.
6. Densidad poblacional. Finalmente, un factor que suele darse por sentado al momento de hablar del acceso a la vivienda, es la alta densidad poblacional de la Ciudad, que es de 6 163 habitantes por kilómetro cuadrado, producto del crecimiento desmedido de la población, así como de la tendencia histórica de los gobiernos locales y federales de permitir la concentración de los proyectos y servicios en la capital.
Al respecto, es importante preguntarse hasta qué punto la Ciudad de México puede seguir sosteniendo niveles de presión y densidad poblacional mayores a los que enfrenta en la actualidad. No parece que la solución se encuentre encaminada a seguir permitiendo que la ciudad crezca verticalmente, por medio de la construcción de más edificios y rascacielos, o hacia sus fronteras, delimitadas por áreas naturales protegidas.
Como ha podido demostrarse, si bien esta serie de reformas se mantienen fieles al espíritu de justicia grabado en la Constitución, son insuficientes en tanto ignoran aspectos fundamentales de la realidad citadina, particularmente los referentes a las variables que ponen en evidencia el deterioro de las zonas rurales y de la propiedad social, al igual que la persistencia de la desigualdad en materia de acceso a la vivienda.
Desde luego, una reforma política debe atenerse siempre al espíritu constitucional y no atentar en su contra; no obstante, debe ser encauzada directamente a las problemáticas más acuciantes que enfrenta actualmente el país y no como parte de una narrativa cuyos efectos sociales, se sabe, son más de tipo analgésico.
* Mauricio Aguilar Madrueño es maestro en Estudios Políticos y Sociales por la UNAM.
1 Maquiavelo, Nicolás (2019) Discursos, III, I, en Maquiavelo. Biblioteca Grandes Pensadores Gredos (Traducción de Luis Navarro y notas de Miguel Saralegui). España: Gredos. p. 433.
2 Pérez Castañeda, Juan Carlos, & Mackinlay, Horacio. (2015). ¿Existe aún la propiedad social agraria en México? Polis, 11(1), 45-82. Recuperado en 26 de agosto de 2024.
3 Loc. cit.
Han pasado 10 años desde que Shinzo Abe anunciara un plan para mejorar la participación de las mujeres en el mercado laboral nipón. ¿Qué ha pasado desde entonces?
Cuando el entonces primer ministro de Japón, Shinzo Abe, dio su discurso en el Foro Económico de Davos en 2014 se comprometió con una meta ambiciosa.
“Japón debe convertirse en un lugar donde las mujeres brillen. Para 2020, haremos que el 30% de las posiciones de liderazgo sean ocupadas por mujeres”, dijo Abe, quien murió en un atentado en 2022.
Era un anuncio importante para Japón, si se tiene en cuenta que el país estaba rezagado en cuestión de participación femenina en el mercado laboral, no solo en comparación con el resto de países que forman la OCDE (Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económico), sino también frente a países de mercados emergentes.
Para lograr su objetivo de una mayor participación de las mujeres en el mercado, Abe puso en marcha una serie de medidas que buscarían no solo facilitar su ingreso a la fuerza laboral, sino que también las incentivaría a escalar la pirámide organizacional.
Pero hoy, 10 años después de ese discurso, la meta está lejos de alcanzarse: menos de un 1% de las empresas del país que cotizan actualmente en la bolsa de valores nipona está liderada por mujeres y se estima que la cifra de mujeres que ocupan las posiciones gerenciales ronda el 14%.
De hecho, apenas un par de años después de aquel discurso, el gobierno japonés revisó sus pronósticos y definió nuevos objetivos: la meta de liderazgo femenino se redujo al 7% para trabajos gubernamentales de alto nivel y al 15% en empresas, para 2030.
¿Qué pasó? ¿Qué impacto tuvieron las medidas en la población en Japón?
La era de Womenomics
Hacia finales de los años 2000, la creciente edad de la población japonesa empezó a encender las alarmas con respecto a la fuerza laboral del país, como le contó la analista de mercados de la firma Goldman Sachs, Kathy Matsui, al programa Business Daily de la BBC.
“La realidad es que este país se está quedando sin gente, y a menos que abran las puertas a los migrantes, lo cual no veo que ocurra pronto, tiene que utilizar lo que está a su alcance, que es su población existente”, expuso.
Matsui fue la primera en usar el término womenomics (combinación de las palabras women y economics) en Japón, en 1999.
En un artículo de la época, argumentó que al incorporar a más mujeres en la fuerza laboral menguante de Japón, la economía iba a recibir un impulso.
Y para lograrlo, sugirió la implementación de medidas gubernamentales como el aumento de la licencia de maternidad y paternidad, o el limitar las horas de trabajo para facilitar la vida de las personas con hijos.
En algunos aspectos, las políticas dieron resultado: “Ha habido áreas de progreso y áreas en las que trabajar”, le dijo Matsui a Business Daily.
“En las áreas de progreso: número uno, desde que escribí ese artículo, el porcentaje de mujeres japonesas trabajando fuera del hogar subió a un máximo histórico justo antes de la covid.
“Número dos, vimos el impulso de los beneficios de la licencia parental, algo que creo que en muchos países fuera de Japón sigue siendo un desafío. El gobierno japonés aumentó estos beneficios para que hoy, tanto la madre como el padre sean elegibles para un año de licencia parental”.
Y como factor número tres, apuntó: “La transparencia en torno a la diversidad de género ha mejorado significativamente“.
Pero hay al menos un elemento clave que Matsui ha podido identificar al actualizar su investigación con los datos de la última década en el que las políticas se han quedado cortas: “El área principal que creo que sigue rezagada es la representación femenina en puestos de liderazgo“.
“Aunque en el sector privado [la representación femenina] ha mejorado en los últimos 25 años desde que escribí el primer artículo de Womenomics, todavía está rezagada respecto a la mayoría de las otras naciones desarrolladas”.
Primeros ejemplos
En abril, la aerolínea más influyente del país, Japan Airlines, anunció que tendría a su primera mujer presidenta: Mitsuko Tottori, quien empezó su carrera como asistente de vuelo en 1985.
Esto causó un gran revuelo en el sector corporativo del país. Los titulares iban desde “inusual” hasta “imposible”.
Un sitio web incluso la describió como una “molécula alienígena” o “mutante”, por haber comenzado su carrera de azafata en una aerolínea que Japan Airlines había absorbido hacía un tiempo atrás.
Pero según le dijo Matsui a Business Daily, la elección de Tottori pudo ser el arma que se necesitaba para empezar a romper con las inequidades del pasado.
“No puedes ser lo que no puedes ver. Y muchas mujeres jóvenes en Japón que aspiraban a ser asistentes de vuelo, ahora ven que la azafata puede ser CEO. Y creo que eso no era fácil de decir en el pasado, y ahora ves un ejemplo vivo, algo que creo es muy emocionante”.
Tottori concuerda en decir que una de las barreras más difíciles que la sociedad japonesa debe superar para que las mujeres logren mayor representación en el mercado laboral es romper los límites sociales que aún persisten y que, para algunas mujeres, constituyen la única manera de existir.
“Creo que es importante que las mujeres tengan la confianza para convertirse en gerentes. Y, al ser nombrada para el puesto más alto, espero que esto anime a otras mujeres a intentar cosas que temían intentar”, explicó la presidenta de Japan Airlines.
La analista Matsui dice que, a través de su trabajo con la comunidad de emprendimiento en Japón, se ha dado cuenta de que hay un cambio en las expectativas de los jóvenes frente a los valores de los hombres en la sociedad y sobre lo que se espera de su rol en la familia.
“No estoy diciendo que sea perfectamente igual de ninguna manera, pero creo que en esta generación más joven hay un conjunto de valores muy diferentes en comparación con la generación de sus padres o abuelos, algo que es muy emocionante y alentador de ver porque es mucho más equilibrado”, afirmó.
“Hay menos estereotipos arraigados sobre lo que las mujeres deberían hacer y no hacer, lo cual creo que va a ser muy positivo y útil a medida que intentamos avanzar con esta agenda”.
Sin embargo, hay elementos que persisten.
Casarse con un hombre rico
La periodista de la BBC Mariko Oi lleva 10 años cubriendo el tema de womenomics, un asunto muy personal para ella al ser madre de dos hijas.
Por ello, dice que se sorprendió negativamente cuando estuvo hablando con algunas alumnas de una universidad de Tokio donde ofreció una conferencia sobre periodismo y surgió un tema con el que ella estaba muy familiarizada por sus épocas de estudiante: mujeres que dicen preferir casarse con un hombre rico porque creen nunca poder alcanzar un sueldo que les permita vivir esa vida.
“Lo que más me sorprende es que la idea de que las mujeres quieran casarse con un hombre rico sigue estando profundamente arraigada en Japón”, le contó la estudiante Sai Kondo a la reportera.
“Realmente me sorprende que muchas de mis amigas, muchas muy capacitadas, elijan trabajos administrativos o posiciones en las que haya altas probabilidades de conocer a personas, como ser secretarias legales”.
La periodista Mariko Oi explica que ciertos trabajos aumentan las posibilidades de que mujeres conozcan a hombres con salarios altos: “Convertirse en secretaria legal aumenta tus posibilidades de conocer y casarte con un abogado o fiscal que gane mucho dinero”.
La estudiante Akiko Kajita le dijo a Oi que son situaciones como éstas las que le hacen pensar sobre el rol de la mujer en la sociedad del país: “Creo que la sociedad japonesa funciona sin problemas porque las mujeres aguantan y se mantienen calladas. Y en este sentido, son violentamente y de manera inconsciente discriminadas”.
Una mayor representación
Aunque hay mucho trabajo por hacer para alcanzar algo parecido a la equidad de género en Japón, hay áreas donde el progreso no solo es visible, sino que se ha sostenido a través del tiempo, dijo la periodista Oi.
“Tokio recientemente reeligió a Yuriko Koike, quien se convirtió en la primera mujer gobernadora en 2016, para un tercer mandato. Mientras ella agradecía a sus seguidores, recuerdo lo importante que fue cuando fue elegida por primera vez”, explicó.
“Pero esta vez parece que los votantes y los medios ya estaban acostumbrados a tener una gobernadora y candidata femenina”.
Algo similar dijo la concejala local de Setagaya, en Tokio, Elisa Kamiya: “Esta elección de gobernador fue un buen ejemplo: no escuché que se hablara mucho sobre candidatas mujeres. Se trató más de individuos. Así que creo que eso es algo bueno. Además, tenemos más alcaldesas en los 23 distritos de Tokio”.
“Va muy lento, pero creo que está cambiando, y va en una buena dirección”, agregó la concejala.
“Necesitamos tener mucho cuidado con cómo hablamos con nuestras hijas para que tengan una mente abierta y puedan elegir cualquier trabajo que deseen. Para cuando mi hija crezca, espero que la sociedad sea más flexible y pueda elegir cualquier trabajo que quiera hacer”.
Koi asegura que su esperanza es similar: “Mi esperanza es que cuando mis hijas, que ahora tienen 9 y 3 años, crezcan, ni siquiera haya necesidad de políticas como womenomics“.
* Este artículo es una adaptación de una edición del programa Business Daily, de la BBC. Si quieres escuchar el programa completo, en su inglés original, haz clic aquí.
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