Las reformas de vivienda de Martí Batres: un analgésico para el dolor de realidad

El pasado jueves 22 de agosto, el Congreso capitalino aprobó una serie de reformas impulsadas por el jefe de gobierno, Martí Batres, que pretenden promover y garantizar un acceso más justo a la vivienda. Se trata de una respuesta ante un problema que históricamente ha afectado a la ciudad por distintas razones.

En el presente, las motivaciones más preocupantes a partir de las cuales deben discutirse tales reformas se ubican en la demanda de vivienda insatisfecha, el incremento de los alquileres, la violación reiterada de los usos de suelo, la corrupción ligada a los grandes proyectos inmobiliarios, la inmigración de trabajadores digitales, la escasez y el deterioro de los recursos naturales, etc. Estas y otras variables deben considerarse al momento de implementar políticas que busquen cerrar la brecha de desigualdad que impide el acceso a la vivienda a la mayoría de la población capitalina.

En este sentido, del decil I -es decir, la población con menores ingresos de la Ciudad- 49 % paga alquiler y destina 44 % de sus ingresos para satisfacer este rubro. Mientras que del decil X, el estrato que percibe más ingresos, el porcentaje se reduce al 20 % y 13 %, respectivamente. Esto coincide con la Encuesta Nacional de Vivienda (ENVI) 2020, según la cual la razón principal por la que 46 % de los capitalinos dijo preferir la renta del inmueble antes que su compra, es que “no tiene acceso a crédito o no tiene recursos”.

Es en este contexto y a partir de estas motivaciones, que el presente texto busca hacer un análisis de dichas reformas en lo relativo a los límites y alcances que enfrenta el gobierno al momento de implementarlas, a saber, de regular la propiedad privada y garantizar la vivienda digna sin violentar la propiedad social.

El paquete de reformas enviado por el gobernante capitalino en julio pasado y aprobado hace unos días, consiste en una reforma al artículo 1 de la Ley de Vivienda para la Ciudad de México, al que se añade la fracción XVII, y otra al 59, de modo que se establezcan “políticas públicas que impulsen la producción de vivienda en arrendamiento por parte del Gobierno capitalino, en beneficio de la población con menores ingresos”; dos adiciones al Código Civil del Distrito Federal, que fijan un nuevo tope a las rentas, no superior a la inflación reportada por el Banco de México en el año anterior, y una tercera, al artículo 27 de la Constitución Política de la Ciudad de México, que consiste en reconocer la propiedad social en la capital e incorporarla junto con las ya existentes, pública y privada.

A manera de preámbulo del presente análisis, cabe preguntarse: ¿se trata de verdaderas reformas, es decir, “alteraciones encaminadas a restablecer [la constitución política, en este caso capitalina y federal,] en sus principios originales”? ¹ De ser así, ¿qué implicaciones políticas y sociales tendrá cada una de estas modificaciones?

En la actualidad, el único rasgo que permite seguir identificando a la propiedad ejidal por su carácter originario es su imprescriptibilidad, el cual permite al colectivo en cuestión la posibilidad de mantener el derecho sobre la tierra de manera imperecedera, derecho que recae común y originariamente en los pueblos indígenas. Dicha reforma hizo desaparecer abruptamente el resto de sus atributos, concediendo completa libertad a las asambleas ejidales para disponer de la titularidad de la tierra y su destino, próximo a los intereses de las empresas que recién incursionaban en el campo, “convirtiéndola en una propiedad privada en dominio moderado”. ³

Ciertamente, la disolución del régimen de propiedad social es un problema manifiesto que no escapa a la Ciudad de México. Desde hace años se ha registrado la pérdida de zonas boscosas de gran envergadura, catalogadas como suelo de conservación, en las alcaldías de Milpa Alta, Tlalpan y Magdalena Contreras.

De suerte que este escenario plantea la difícil tarea gubernamental de evitar la confrontación y contradicción entre tres de las nuevas reformas: la realizada al artículo 27 de la constitución local con las atingentes a los artículos 1 y 59 de la Ley de Vivienda, que puede resumirse en el dilema previamente suscitado: la conservación de los recursos naturales y los pueblos originarios de la nación, frente a la impostergable necesidad de cubrir la demanda, en palabras de Batres, de “vivienda en arrendamiento asequible, mediante esquemas y programas dirigidos a la población vulnerable, en situación de pobreza y de menores ingresos”.

Si bien la misma Constitución hace eco de este fundamento en tanto reconoce en su artículo 4° que “toda familia tiene derecho a disfrutar de vivienda digna y decorosa”, no podemos ignorar que en su artículo 27 constitucional concede a la Nación, a través de su gobierno, el derecho a “regular, en beneficio social (…) una distribución equitativa de la riqueza pública”.

En consecuencia, la concesión de la propiedad pública, que corresponde “originariamente a la Nación”, para fines sociales o privados, no puede pasar por alto que debe darse en beneficio de toda la población (o cuando menos sin efectos que puedan perjudicarla o menguar dicho patrimonio, el cual es un requisito imprescindible para que ésta pueda vivir feliz y dignamente) y en razón de una distribución equitativa, algo más que lejano de los principios propuestos en el PGD y el PGOT por las últimas administraciones capitalinas, que hacen de la vida colectiva algo inviable a futuro.

Más gazapos de las reformas

Que al gobierno le corresponda regular el mercado de la renta de propiedades en la Ciudad de México es algo inobjetable. Sin embargo, esto no es lo que sucede realmente en el mercado inmobiliario de la CDMX, en donde la variable que prima para el establecimiento de los precios es la oferta y la demanda. Hecho al que hay que sumar otro más: se trata de un mercado del que se tienen escasos registros oficiales sobre los contratos celebrados entre arrendadores y arrendatarios, debido, entre otras cosas, a la falta de incentivos fiscales y legales que esto presupone para los primeros, en quienes recae finalmente la responsabilidad del registro.

En cuanto al nuevo tope a las rentas no mayor a la inflación registrada el año anterior, que se ha implementado con la reforma al Código Civil, no es una medida que por sí sola vaya a poder limitar el creciente aumento del precio de los arrendamientos de la Ciudad de México; ciertamente, antes que ser resolutiva, apunta a ser una salida paliativa a problemas políticos y sociales de mayor envergadura, tales como:

1. La dolarización del mercado y los trabajadores nómadas. A partir de la pandemia de COVID 19 el trabajo a distancia pasó de ser una medida extraordinaria a una situación permanente. Esto provocó que los horarios y lugares de trabajo en todo el mundo se flexibilizaran, a tal grado que muchos de ellos abrieron la posibilidad de viajar constantemente y radicar en otro país. México ha resultado ser el país destino más atractivo de latinoamérica (y el segundo del continente, solo detrás de Estados Unidos) para los trabajadores nómadas del mundo.

La cifra antes y después de la pandemia se ha triplicado. Más aún, se trata de trabajadores que entran y salen del país en condición de turistas, pasando inadvertidos para el fisco y el registro de vivienda. Si bien esto se ha traducido en un incremento del turismo y el ingreso de divisas, a la par ha alentado a que la economía informal del sector inmobiliario se mantenga.

Por otro lado, este mismo fenómeno ha fortalecido la desigualdad existente al momento de acceder a una vivienda, principalmente en las alcaldías del poniente, centro y centro sur: Cuajimalpa, Miguel Hidalgo, Álvaro Obregón, Cuauhtémoc, Benito Juárez y Coyoacán. Esto en virtud de que la mayoría de los nómadas digitales perciben ingresos en euros o dólares y gastan en pesos, colocándolos con un poder de compra y renta casi veinte veces mayor a los capitalinos.

La respuesta del mercado ha sido, desde hace varios años, por esta y otras razones, la de dolarizarse. Al mismo tiempo, en los casos más drásticos, las rentas, que terminan por imponerse por la fuerza del mercado, aumentan estrepitosamente, al grado de duplicar su precio de antaño, provocando con ello un desplazamiento inevitable de habitantes que por años, incluso décadas, habían ocupado dichas casas y edificios habitacionales.

2. Airbnbificación. El incremento del turismo y la llegada de la empresa de servicios de alojamiento Airbnb a México han sido variables de peso que han modificado el comportamiento del mercado de vivienda. Los propietarios se encuentran más convencidos de poder maximizar sus ganancias anunciando la renta de sus propiedades o parte de ellas en la plataforma de la compañía estadounidense.

Desde luego, esto también ha impactado directamente en la oferta de precios razonables bajo un esquema que se encuentre regulado y protegido por la ley, ya que -recordemos- hasta el momento la modalidad de arrendamiento a corto plazo de Airbnb es ilegal por no contar con ninguno de estos requisitos.

Este fenómeno, conocido como airbnbification o gentrificación por Airbnb, es un fenómeno que se ha presentado en varias de las ciudades más turísticas del mundo: Nueva York, Barcelona, Lisboa, Berlín, Ámsterdam, Florencia, París, Montreal, Quebec, Vancouver, Edimburgo y Londres. Todas ellas han implementado diversas políticas de carácter restrictivo para limitar el crecimiento de este nuevo tipo de gentrificación que encarece la vivienda a largo plazo, al mismo tiempo que desplaza la vida local que tiene lugar por medio de sus habitantes. Paradójicamente, es el turismo desregulado el que, al empujar hacia la periferia los elementos tradicionales de la zona céntrica, elimina aquello que en principio le brindaba a la ciudad un atractivo turístico.

3. Aumento de la plusvalía. Un elemento que no podemos dejar de considerar es el aumento desorbitado de la plusvalía en las colonias de mayor demanda de la ciudad. La ubicación, la seguridad, la accesibilidad a los servicios públicos, la cercanía de los lugares de trabajo y escuelas, así como los sitios de recreación y entretenimiento son factores determinantes al momento de elegir una vivienda para el ciudadano promedio. Por lo tanto, no es extraño que en una urbe altamente centrificada como la Ciudad de México, la plusvalía se concentre en unos cuantos focos geográficos, haciendo que los predios en estas zonas sean altamente deseados, no obstante que sus precios sean prácticamente inaccesibles para el grueso de la población.

4. Corrupción inmobiliaria. Mientras que el aumento de la plusvalía se presenta como un obstáculo para las masas, ha sido una oportunidad de oro para unos cuantos políticos y empresas inmobiliarias que no han reparado en especular con nuevos proyectos en las zonas de mayor demanda.

El crecimiento vertical se ha vuelto una realidad en ubicaciones como Santa Fe, Polanco y sus alrededores, siendo aún más notable el caso de la alcaldía Benito Juárez, en donde la expansión inmobiliaria de plazas comerciales y edificios habitacionales, completamente desenfrenada, fuera de toda normativa de uso de suelo y sin ninguna clase de proyecto urbano sostenible que la justifique, se ha vuelto la norma que día a día se impone sobre el paisaje urbano.

Así pues, los nuevos complejos y megaproyectos inmobiliarios han contribuido a generar más problemas de los que resuelven: redes de corrupción, aumento del impuesto predial, escasez de recursos e incremento del hacinamiento y el tráfico vial.

5. Economía informal. A pesar de que la iniciativa de ley contempla un registro digital de contratos de arrendamiento en el que el arrendador tendrá la obligación de registrar el contrato en un lapso no mayor a treinta días, parece ignorar las dificultades que esto presupone en particular, ya que en muchos casos los contratos son apalabrados, subarrendados o se dan en calidad de préstamo por algún familiar o conocido, mientras que la mayoría de los propietarios se resiste a incorporarse al régimen fiscal por concepto de renta de inmuebles. Al respecto, se sabe que, de acuerdo con la ENVI 2020, de las 5.8 millones de viviendas que son rentadas en México, solo 54 % manejan un contrato de renta.

6. Densidad poblacional. Finalmente, un factor que suele darse por sentado al momento de hablar del acceso a la vivienda, es la alta densidad poblacional de la Ciudad, que es de 6 163 habitantes por kilómetro cuadrado, producto del crecimiento desmedido de la población, así como de la tendencia histórica de los gobiernos locales y federales de permitir la concentración de los proyectos y servicios en la capital.

Al respecto, es importante preguntarse hasta qué punto la Ciudad de México puede seguir sosteniendo niveles de presión y densidad poblacional mayores a los que enfrenta en la actualidad. No parece que la solución se encuentre encaminada a seguir permitiendo que la ciudad crezca verticalmente, por medio de la construcción de más edificios y rascacielos, o hacia sus fronteras, delimitadas por áreas naturales protegidas.

Como ha podido demostrarse, si bien esta serie de reformas se mantienen fieles al espíritu de justicia grabado en la Constitución, son insuficientes en tanto ignoran aspectos fundamentales de la realidad citadina, particularmente los referentes a las variables que ponen en evidencia el deterioro de las zonas rurales y de la propiedad social, al igual que la persistencia de la desigualdad en materia de acceso a la vivienda.

Desde luego, una reforma política debe atenerse siempre al espíritu constitucional y no atentar en su contra; no obstante, debe ser encauzada directamente a las problemáticas más acuciantes que enfrenta actualmente el país y no como parte de una narrativa cuyos efectos sociales, se sabe, son más de tipo analgésico.

* Mauricio Aguilar Madrueño es maestro en Estudios Políticos y Sociales por la UNAM.

¹ Maquiavelo, Nicolás (2019) Discursos, III, I, en Maquiavelo. Biblioteca Grandes Pensadores Gredos (Traducción de Luis Navarro y notas de Miguel Saralegui). España: Gredos. p. 433.

² Pérez Castañeda, Juan Carlos, & Mackinlay, Horacio. (2015). ¿Existe aún la propiedad social agraria en México? Polis, 11(1), 45-82. Recuperado en 26 de agosto de 2024.

³ Loc. cit.